4月零新增!房企海外融资未来或归零,这类房企有违约风险

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  中新经纬客户端4月17日电(罗琨)境外发债  ,原是不少房地产融资的重要手段之一。不过  ,近期受海外资本市场大幅波动影响  ,中资美元债遭到抛售  ,内地房企发行美元债的热情也骤减。Wind数据显示 ,截至发稿日  ,4月份内地房企无新增美元债。

  专家指出  ,海外资本市场的动荡  ,基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性  ,预计房企海外融资  ,将在未来一段时间接近归零  ,少数融资也可能面临高价的可能性。与此同时  ,境内监管层面对房企融资政策或仍将保持边际宽松。

  资料图。中新经纬 董湘依 摄

  境内境外两重天

  房企们已经有一阵子没发美元债了。最近的两笔还发生在3月27日  ,当日 ,新湖(BVI)2019控股有限公司(新湖中宝境外附属公司)在新加坡交易所发行了一笔2亿美元的债券  ,利率11%  ,亿达中国则在新交所发行了一笔2.25亿美元的债券  ,利率为10%。

  中新经纬记者根据wind数据统计 ,2020年1月  ,内地房企发行的美元债规模为183.25亿美元  ,2月份为36.26亿美元  ,3月份为56.83亿美元  ,而4月份截至发稿日内地房企无新发美元债。

  境外冷冷清清  ,境内却是一片热火朝天。评级机构东方金诚的统计数据显示  ,3月房企境内发债融资放量 ,单月在境内沪深两市及银行间债券融资规模919.32亿元  ,环比增加292.32% ,同比增加74.14%  ,净融资额再次走高超600亿元  ,为2016年末以来最高水平。

  前段时间令地产企业们趋之若鹜的美元债为何此时不香了?原因还在于3月中旬房企美元债市场剧烈波动  ,美股熔断、美债市场流动性紧张 ,境外融资需求转向境内。

  另一方面  ,房企美元债在2020年到期压力相对较小 ,这也给了房企们一些喘息的空间。据广发证券分析师刘郁测算  ,2020年3-12月到期额占存量债比重为12.06%。其中 ,禹洲、恒大、华夏幸福、花样年、当代置业、中海和朗诗2020年新发行美元债能够覆盖到期额。绿地、绿城和雅居乐美元债缺口较大  ,在9-13亿美元左右。阳光城、龙光、旭辉和首创置业外币货币资金能够覆盖美元债缺口。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为  ,海外资本市场的动荡  ,基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性  ,预计对于部分房企非常重要的海外融资  ,将在未来一段时间接近归零  ,少数融资也可能面临高价的可能性。

  专家:房企融资政策短期内仍将保持边际宽松

  对于房企来说 ,资金就是生命线  ,在疫情阴霾笼罩的当下更是如此  ,因此抓住窗口期发债显得格外重要。那么后续监管层面对房企融资政策是否又会再度收紧?

  东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞向中新经纬记者指出  , 从稳定房地产市场发展的角度看  ,预计未来融资政策仍将在严控房住不炒的红线基础上  ,强调对房企的政策性帮扶 ,短期内再度收紧的可能性较小  ,仍将保持边际宽松。但中长期看  ,国家层面多次提出保持政策连续性、一致性、稳定性  ,坚持“房住不炒”的基调背景下 ,房企融资政策难以大幅宽松。

  自疫情爆发以来  ,央行已经多次释放流动性 ,货币政策逆周期力度进一步上升  ,市场资金成本走低  ,融资环境相对宽松。此外 ,随着各地陆续复工  ,房企销售及回款将逐步改善  ,有部分城市甚至出现了抢购的局面。

  不过  ,在专家看来  ,房企流动性压力仍需一定时间缓解。据统计 ,2020年4-12月房企债券到期规模约为4000亿元左右 ,尤其下半年将迎来偿债高峰  ,房企面临较大偿债压力。“随着房企资金面缓解  ,若土地市场及房价持续升温 ,与‘稳地价、稳房价、稳预期’相违背  ,或触发融资政策再度收紧的可能性。”谢瑞说。

  这类房企或有违约风险

  2019年  ,房地产市场洗牌加剧 ,全年有数百家房企发布破产相关文书 ,还有中弘控股、银亿股份、颐和地产、国购投资、华业资本等五家房企实质性违约。

  谢瑞分析称 ,一方面 ,当前违约房企基本为区域小型房企  ,土地储备质量不佳  ,同时项目集中于个别城市或个别项目  ,容易受到区域政策冲击从而对现金流产生较大影响。另一方面  ,行业降杠杆  ,旅游、豪宅、商业地产占比高的房企回款慢。相较于普通住宅地产  ,旅游、豪宅、商业地产去化回款速度慢  ,资金占用大  ,在融资及调控政策收紧时  ,不能快速销售回款或处置缓解流动性压力。最后  ,多元化扩张业务、无序并购风险高  ,资金占用大加速偿债能力指标恶化。

  随着2020年下半年偿债高峰的逼近 ,是否会有更多房企倒下?据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬总结  ,房企违约或遭遇严重流动性困难前  ,企业融资成本上升 ,融资难度加大  ,体现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化;流动性紧张 ,拿地放缓 ,营运能力下降;从样本房企来看 ,普遍的现金短债覆盖比较低 ,且与经营性现金流一样  ,在违约或危机发生前快速下滑。(中新经纬APP)

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